Украинцы уже в следующем году будут покупать квартиры по новым правилам

Документы

Инвесторы станут собственниками жилья еще до ввода дома в эксплуатацию

Права инвесторов на первичном рынке жилья хотят защищать по-новому. Речь идет о законопроекте о защите прав инвесторов-покупателей жилья (то есть проект на будущее, он не будет касаться уже существующих долгостроев).

Разработка соответствующего документа началась после слушаний в профильном комитете, прошедших в ноябре 2019 года, по результатам которого наработали значительный объем материалов и рекомендаций.

Для обработки всего массива данных была создана отдельная рабочая группа, которую возглавила разработчик законопроекта — замглавы парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк (фракция «Слуга народа»).

Помимо нее в рабочей группе представлены все участники рынка: пострадавшие инвесторы, застройщики, представители местной и центральной власти, народные депутаты, эксперты и др.

Именно по поручению профильного комитета и при непосредственном участии его многих частников и готовится законопроект по защите при приобретении будущей недвижимости. Поэтому в поддержке профильного комитета можно быть уверенным.

Более того, депутаты-соавторы этого законопроекта планировали зарегистрировать его в парламенте еще в первом квартале этого года. Но карантин внес свои корректировки.

Тем не менее, как рассказала UBR.ua сама Елена Шуляк, когда Верховная Рада уже в ближайшее время вернется к обычному режиму работы, проект будет зарегистрирован и проголосован без проволочек.

Пока что это проект и даже сейчас идут дискуссии о конкретных положениях, в том числе цифрах и методах, но мы приведем основные расшифровки документа:

  • законопроект вводит ряд новых понятий, главным из которых является составляющая часть делимого объекта незавершенного строительства, что подразумевает приобретенную квартиру инвестором;
  • объект незавершенного (строящегося) объекта становится отдельным объектом гражданских прав;
  • отчуждение прав на делимый объект может осуществляться лишь путем отчуждения его составляющих. Применительно к инвесторам это означает, что отчуждение должно проходить при его полном согласии (например, смена собственника недостроенного объекта; отчуждается не сам незавершенный объект (дом), а каждая квартира в отдельности);
  • продажа квартир отныне станет возможной только после госрегистрации права собственности объекта строительства за застройщиком. Иными словами, продавать квартиры сможет то юрлицо (компания-застройщик), которое оформило право собственности на незавершенный объект строительства;
  • то есть инвестор, по сути, становится покупателем строящейся квартиры и имеет все правовые возможности, при необходимости, отстаивать свои интересы;
  • согласно документу, приобретение/инвестирование существенно будет ограничено только договорами купли-продажи будущих объектов недвижимости. Другими словами, покупатель приобретает квартиру в будущем доме, а не право требования м2;
  • в договоре купли-продажи должен быть четко указан идентификатор будущего объекта недвижимости в Единой электронной системе, регистрационный номер в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество с указанием его характеристик и т.д., вплоть до указания размещения квартиры на этаже, стоимость объекта и способы ее определения, срок завершения строительства и обязательства по передаче покупателю квартиры, ответственность за невыполнения условий договора;
  • отдельно прописана компенсация за изменение фактической площади приобретаемого объекта: если фактическая площадь окажется более чем на 10% большей, чем прописано в договоре, то застройщик не имеет права требовать с покупателя доплату.

Старые кварталы перестроят. Несогласных жильцов предлагают отселять через суд

Если же площадь окажется меньшей, то не позже, чем за месяц до введения объекта в эксплуатацию застройщик будет обязан заплатить покупателю за переплаченную площадь;

  • регистрация права собственности объекта строительства за заказчиком происходит автоматически после получения права на выполнение строительных работ, и регистрация права собственности на отдельные составляющие части (квартиры, коммерческие помещения) будущего объекта недвижимости происходит по тому же принципу.

То есть каждая приобретенная квартира на этапе строительства получает автоматическую регистрацию;

  • регистрация отягощения прав на будущие объекты недвижимости включена в гарантийную часть — эти объекты запрещается отчуждать до ввода объекта в эксплуатацию;
  • регистрация перехода права собственности от заказчика строительства к инвестору;
  • гарантийную часть, которая еще будет обсуждаться, предлагается установить на отметке 10% от всей площади будущего объекта недвижимости (при страховании рисков), или 13% в случае отсутствия страхования.

Проще говоря, до ввода объекта в эксплуатацию 10-13% площади застройщик не имеет права продавать, так как это должно стать гарантийным объемом в случае возникновения форс-мажоров, банкротства застройщика и пр.

Гарантийная часть может быть и выше, до 20-25%, но это вопрос дискуссии. С одной стороны, покупатель получает больше гарантий, что объект будет закончен, но застройщик вынужден будет значительно повысить стартовые цены, чтобы покрыть свои издержки на строительство, чтобы перекрыть 1/4 недополученных средств на этапе строительства);

  • регистрация права собственности: госрегистратор регистрирует право собственности после получения ведомостей о вводе объекта в эксплуатацию, во время регистрации меняется объект права собственности – «объект незавершенного строительства» на «объект недвижимого имущества».

Госрегистратор обязан уведомить правообладателя о регистрации права собственности, также прекращается обременение будущих объектов недвижимости, которые включены в гарантийную часть, другими словами застройщик сможет продавать гарантийные квартиры/коммерческие помещения уже после регистрации права собственности.

То есть главным новшеством здесь является регистрация прав собственности на будущие объекты недвижимости;

  • законопроект предусматривает, что в проектной документации на будущий объект в обязательном порядке должны указываться все номера будущих квартир или коммерческих помещений;
  • любые изменения в проектной документации (например, итоговая площадь квартир) должны быть согласованы с инвестором;
  • закон регулирует рекламу будущего объекта: он предусматривает, что заказчик строительства обязан разместить на своем сайте информацию об объекте строительства, дату ввода объекта в эксплуатацию, ход строительства, ведомости про квартиры и пр. помещения, которые уже проданы и еще продаются.

В рекламе обязательно должен быть указан сайт заказчика.

Когда заработает и что поменяет

Планируется, что закон вступит в силу через 6 месяцев со дня его принятия и будет распространяться на все объекты строительства, право на выполнение строительных работ по которым будет получено со дня вступления в силу.

Фактически, говорят авторы законопроекта, для застройщиков нововведения будут минимальными. Они будут касаться изменений правил на рынке в сторону более прозрачных и ответственных. Главное – это изменение подходов к правам граждан, желающих приобрести жилье в новостройке.

«Мы не ограничиваем права или возможности застройщика строить. Но, если застройщик хочет начать продавать квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию, по схеме которая сейчас и является наиболее распространенной, он должен защитить покупателей. Для этого застройщик как минимум должен зарегистрировать и дом, и каждую квартиру как отдельный объект имущественных прав. А также гарантировать будущим покупателям, что они получат именно тот проект, за который заплатят», – отметила в беседе с UBR.ua Елена Шуляк.

По проекту закона, инвестор получит защиту уже с момента оформления сделки – он сразу станет владельцем будущей квартиры.

Застройщик, в свою очередь, имеет также право на свой риск строить за собственные или кредитные средства, даже не регистрируя каждую отдельную квартиру. Но в таком случае продавать квартиры людям до введения в эксплуатацию дома он не будет иметь права.

Каждое отчуждения помещения в объекте строительства должно сопровождаться регистрацией за инвестором прав собственности на приобретенный им объект. В противном случае сделка будет считаться недействительным. То есть в части отчуждения вводятся правила аналогичные тем, которые сейчас действуют на рынке вторичного жилья.

В случае, если заказчик строительства не выполнит свои обязательства перед инвесторами, помещения, входящие в гарантийные доли, можно будет продать, а вырученные деньги направить на достройку объекта, говорят разработчики законопроекта.

«Вся информация о заказчике строительства и объект строительства (в том числе разрешительные документы на строительство, проектная документация на строительство, сведения о приостановлении строительства, штрафы, наложенные на заказчика строительства и т.п.) с 1 декабря 2020-го будет в открытом доступе на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства и будет доступна инвестору», – отметила нам Елена Шуляк.

Владельцем квартиры станет лишь тот, кто заплатит полную сумму по договору. В случае уплаты средств частями – регистрируется обременение в пользу инвестора, после уплаты полной суммы обременение снимается и регистрируется право собственности.

Заказчик строительства приобретает право продажи квартир, других жилых и нежилых помещений в объекте строительства сразу после государственной регистрации за собой права собственности на них.

«По доступности жилья даже при условии повышения цен на ранних этапах строительства – мы также работаем над этим. Я уверена, что задекларированная более доступная ипотека под 10 или меньше процентов в год будет реальностью уже осенью. Над этим работают и депутаты, и правительство, и НБУ уже существенно снизил учетную ставку, хотя еще год назад в это мало кто верил», – подытожила нам Елена Шуляк.

Комментариев нет

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

КИЕВЩИНА
RENOVATION і REPOINT презентували унікальний проект шахової академії в Казахстані

В Астані, де сучасна архітектура стрімко рисує контури майбутнього, починається нова глава в історії казахстанського спорту та освіти. Проект першої шахової академії міжнародного рівня не тільки зміцнює позиції Казахстану на світовій арені, але й вирізняє внесок двох компаній, які використали набуті знання та міжнародний досвід для реалізації амбітного проекту: RENOVATION …

КИЕВЩИНА
Ідентифікація через банк: пенсіонери-ВПО жаліються на припинення виплат

Пенсіонери-переселенці скаржаться, що ідентифікації в «Ощадбанку» недостатньо для продовження виплат. Часто людям доводиться особисто відвідувати сервісний центр ПФУ та писати заяву про відновлення нарахувань. Пенсіонери, які зареєстровані як внутрішньо переміщені особи до 24 лютого 2022 року та отримують пенсію через АТ «Ощадбанк», мали пройти ідентифікацію до 31 березня 2024 року. Вона здійснюється через відділення Ощадбанку, особисто в територіальному органі Пенсійного …

КИЕВЩИНА
Як пенсіонерам-ВПО пройти ідентифікацію: покрокова інструкція

Пенсіонери, які зареєстровані як внутрішньо переміщені особи до 24 лютого 2022 року та отримують пенсію через АТ «Ощадбанк», мають пройти ідентифікацію до 31 березня 2024 року. Ідентифікації для пенсіонерів-ВПО необхідна аби надалі отримувати належні виплати/ Ілюстративне фото Ідентифікація проводиться аби й надалі отримувати належні соцвиплати. Підтвердити особу можна наступними способами: — Особисто звернутися до відділення Ощадбанку; — Звернутися …