З початку повномасштабних бойових дій первинний ринок будівництва житла опинився у замкнутому колі: неможливість продовжувати будівництво через ракетні обстріли, збільшення ціни на будівельні матеріали та призупинення роботи українських виробників, зростання логістичних витрат і цін на паливно-мастильні матеріали, зупинка ділової активності і брак фінансів. За оцінками Володимира Семенцова, співзасновника та керуючого партнера компанії INSPI Development, затримка із завершенням будівництва до 70% новобудов може скласти понад 1 рік. Переважно це об’єкти, ступінь готовності яких на початок широкомасштабної війни становив від 30% до 60%. Що стосується об’єктів, які в період з грудня по лютий перебували на початкових стадіях будівництва, то їхнє зведення призупинене на невизначений термін.

Директор департаменту продажу та маркетингу холдингу “Київміськбуд” Тетяна Маркова повідомила, що не вдалось відновити роботу в повному обсязі на 10 будівельних майданчиках: ЖК “Абрикосовий”, Miraх, “Урловський-1”, “Урловський-2”, Twin House, “Поділ Град”, “Кирилівський гай”, “Гвардійський”, Lake House, Urban Park. “Головні зусилля компанія зосередила на об’єктах високої готовності, які можна було добудувати та ввести в експлуатацію. Об’єкти на початкових етапах будівництва призупинені”. Але фінансовий фактор у завершенні будівництва не на боці покупців і вкладників. Тетяна Маркова наголосила, що за рік вартість будівельних матеріалів зросла майже на 50%. “Утримувати ціни на довоєнному рівні просто неможливо, адже потрібно купувати матеріали. Тож довелося підвищувати. У середньому зростання становить близько 10-15%, залежно від об’єкта”. (За статистикою зростання цін на київському ринку становить 36%: середні ціни зросли з 35,4 тис. грн/кв.м у лютому-2022 до 48,2 тис. грн у листопаді-2022).

Незважаючи на відновлення робіт на деяких майданчиках, “Київміськбуд” має проблемний ЖК «Міракс» розташований у Шевченківському районі столиці. На сайті Київради зареєстровано петицію, у якій інвестори просять втрутитися в ситуацію і допомогти з добудовою житла. Інвестори не можуть у 2023 році заселитися у своє житло, хоча в експлуатацію його мали здати ще наприкінці 2020 року. Частина інвесторів – переселенці з тимчасово окупованих територій Сходу і Півдня України. За інформацією сайту ЛУН.ЮА з 5 збудованих будинків у ЖК Міракс жодного не здано в експлуатацію досі. Хоча згідно контрактів інвестори мали отримати готові квартири у жовтні 2019.

Схожа ситуація трапляється на території всієї України, і як ще один приклад розглянемо м.Вінницю.

  У 2015 році переселенець  Юрій Зиков разом з однодумцями зареєстрував громадську організацію «Спільна справа». Юрій вирішив взяти ініціативу у свої руки та побудувати для своєї родини нове житло у Вінниці. І не тільки для своєї родини, а для 105 родин-переселенців і учасників АТО. Історія успіху проста: Вінницька міська рада виділила землю для будівництва та кошти на проєктну документацію. Громадська організація оминула корупційну складову на земельних аукціонах, а найголовніше будувала не задля заробітку. Детальніше тут 

«Спільна справа» планувала здати будинок в експлуатацію до 31 травня 2022. Проте  повномасштабне вторгнення незворотньо вплинуло на всі сфери будівництва і безпосередньо на ціни, враховуючи що вартість після підвищення склала -13750 гривень за метр, вона все одно залишається найнижчою в місті, у порівнянні навіть з вартістю  аналогічного муніципального житла що дорівнює – 27900 гривень за метр квадратний.

Проблеми будівельної галузі вимагають обговорення, а разом з тим, рішучих дій з боку влади. Низка проєктів з соціальною складовою перебувають на краю фінансової прірви, а комерційні проекти ризикують назавжди залишитись  довгобудами. Оптимальні рішення для будівельної галузі  це не лише комерційна складова і окупність попередніх  вкладень. Проєкти соціального житла не дозволяють зволікати: на кону життя сотень родин вимушених переселенців, воїнів АТО і учасників бойових дій нинішнього року. Знайти оптимальне рішення в згаданій ситуації – нелегка задача, проте залишити все на півдорозі – необгрунтована втрата для вкладників і вимушених переселенців.

У травні 2022 р. набув чинності новий Порядок формування фондів житла, призначеного для тимчасового проживання, обліку та надання такого житла для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 29 квітня 2022 р. № 495.

Створений механізм надання тимчасового житла для ВПО має білу пляму в питанні передачі житла для постійного проживання внутрішньо переміщених осіб за рахунок коштів державного бюджету, а найголовніше не описує проблему уже реалізованих проектів з різним рівнем готовності до здачі в експлуатацію.

Не малих зусиль вимагає якісний аналіз усіх ситуацій на будівельному ринку, проте беззаперечною є складна фінансово-економічна ситуація як для будівельників так і для покупців. Не прогнозований і не контрольований рівень інфляції, не можливість знизити собівартість будівництва шляхом звільнення від сплати ПДВ на закупівлю будівельних матеріалів, відсутність пільгових програм іпотечного кредитування.

Згадані проблеми змушують забудовників підвищувати ціни,  щоб мінімально компенсувати поточні витрати. Очільник будівельної компанії “Київміськбуд” Ігор Кушнір визнає – “ринок нерухомості мертвий. Більш-менш активно було у вересні. Але це, мабуть, єдиний місяць за весь час війни, коли почали купувати саме квартири”. Проблеми з капіталізацією ринку неминуче призведуть до  афер з нерухомістю, рейдерських захоплень будівель, які перебувають на завершальному етапі будівництва, або найгірше перетворять їх у довгобуди.

Залишимо комерційний ринок нерухомості і згадаємо дилему у питанні забезпечення житлом вимушених переселенців: активно створювати модульне житло, яке є тимчасовим рішенням, покладати надії на “масову відбудову”, або провести аудит уже існуючих житлових площ і сприяти їх добудові.

Юрій Зиков – “Нині  коробка 105-квартирного будинку у Вінниці, який ми спільно з переселенцями будуємо з 2020 року практично готова. У завершених секціях засклені вікна, встановлюють ліфти та утеплюють стіни, але на планове завершення будівництва не вистачає коштів. В зв’язку з повномасштабними бойовими діями зараз не вдається реалізувати комерційні  площі в нашому будинку, тому ми змушені шукати сторонню допомогу, або підвищити ціну.

Ситуація непроста. Повномаштабні бойові дії призвели до зміни логістичних маршрутів і зростання транспортних витрат, що в свою чергу вплинуло на підвищення цін будівельних матеріалів. Проект перебуває на завершальному етапі і зараз не зважаючи на всі перепони ми плануємо продовжувати будівництво. Звичайно, собівартість зведення житла суттєво зросла, тому ми намагаємось знайти спільну мову з вкладниками і комерційними інвесторами, але нині без допомоги міської влади, міністерств і державного фінансування завершити житло дуже важко.»

Переселенці намагатимуться заручитися підтримкою центральної, обласної та місцевої влади і залучити  до вирішення проблеми Міністерство реінтеграції. Виділення коштів на завершення будівництва стане яскравим прикладом поєднання власної ініціативи вимушених переселенців і руки допомоги з боку держави.

Добудова соціального житла у Вінниці необхідний крок і для влади. Продовжувати діалог з вимушеними переселенцями і реагувати на їх соціальну і фінансову потребу це обов’язок. 

Керівник ГО «Об’єднанння переселенців «Спільна справа» Юрій Зиков впевнений: «Наш проєкт соціального житла матиме успіх, але нині чи не вперше з початку будівництва, ми потребуємо підтримки. У наш проєкт вкладені великі зусилля всіх акціонерів-переселенців і заморозити, або залишити будинок недобудованим – означає розбити мрії сотень сімей вимушених переселенців».