Анонсированная еще зимой государственная программа удешевления ипотеки постепенно воплощается в жизнь — несколько банков уже предложили новые ипотечные продукты «под 10%». В офисе Президента заявили, что только за первый месяц работы этой программы выдано 200 ипотечных кредитов на сумму 75 млн грн. А до конца года банки могут раздать почти 3 млрд гривен на дешевые ипотечные кредиты.

Если честно, то я очень обрадовалась подобным новостям — все-таки дешевая ипотека способна вдохнуть новую жизнь не только в рынок недвижимости, но и дать толчок к развитию множества смежных отраслей. Производство стройматериалов, мебели, продажа бытовой техники, предоставление различных услуг — все эти, и многие другие отрасли потянет за собой активизация рынка недвижимости. Словом он может сыграть роль локомотива, который, набирая ход, тянет за собой всю экономику.

Поэтому когда на днях по многим СМИ прошла новость, что украинские банки наконец-то предложили заемщикам ипотечные кредиты под более-менее лояльные 10% годовых, я с воодушевлением принялась изучать условия таких займов — и вот тут-то и выяснились дополнительные нюансы. Во-первых, далеко не все банки готовы выдавать «дешевые» ипотечные кредиты — я нашла всего три финучреждения которые анонсировали подобные программы для населения. Во-вторых, декларируемые «10%» на самом деле гораздо выше — реальная ставка по таким кредитам колеблется на уровне 13-20%, в зависимости от условий конкретных банков и их программ. Ну и в-третьих, воспользоваться этим выгодным предложением может не каждый — заемщик должен пройти довольно жесткий кастинг и подтвердить свою платежеспособность. Но обо всем по порядку.

Кому дадут кредит

Нельзя просто зайти в банк и оформить ипотечный кредит — даже по государственной программе. Потенциальному заемщику необходимо подтвердить свою платежеспособность. В принципе — логично, банки готовы ссужать крупные суммы тем, кто может обслуживать свои займы. «Возня» с неплательщиками, залоговым имуществом, тяжбы с поручителями — банку это не так интересно, как стабильное погашение займа. Поэтому, если вы не можете похвастать безупречной кредитной историей и подтвердить свой (или семейный) ежемесячный доход на уровне как минимум двойного разового платежа по ипотеке, в банк можно даже не обращаться.

Вполне понятно и желание банка построить с ипотечным заемщиком крепкие долгосрочные отношения — а значит, строить их имеет смысл с относительно молодыми людьми. Банки не горят желанием выдавать долгосрочные ипотечные кредиты людям пред- и тем более пенсионного возраста — ведь в этом случае повышается вероятность того, что выплачивать ипотеку будут их наследники. В неофициальной беседе с представителем одного из банков мне сказали, что легче всего ипотеку получить людям в возрасте 28-35 лет (особенно айтишникам).

Кто кредитует

Как я говорила, мне удалось отыскать всего три банка, которые готовы выдавать ипотечные кредиты «под 10%». Два из них — государственные: «Приват» и «Ощадбанк». Один — коммерческий «Правэкс Банк».

Вполне вероятно, что со временем таких финучреждений станет больше — государство делает для этого все возможное. В частности, снижает учетную ставку (процентная ставка по которой Нацбанк кредитует коммерческие банки). Сегодня, например, она составляет 6%. Для сравнения: в начале 2019 года она составляла 18%,  а в начале нынешнего года — 11%. То есть за полтора года учетная ставка снизилась в три раза, а с начала нынешнего года она «похудела» почти вполовину, на 5%. Более того, в планы правительства входит и ее дальнейшее снижение. Это означает, что банки получают доступ к «дешевому» ресурсу, который смогут предоставить в виде кредитов уже своим заемщикам.

Реальные ставки

Все мы знаем, что очень часто «выгодный кредит» на самом деле таковым не является. Ведь помимо номинальных процентов (которые, к слову, действительно могут быть довольно низкими), заемщику придется оплатить дополнительные средства в виде различных комиссий и сборов. Которые вполне способны превратить заманчивый кредит в довольно тяжелое финансовой бремя.

В частности, для ипотечных кредитов уже стандартными дополнительными платежами стали:

• страхование ипотеки (0,25-1% от стоимости недвижимости), оплачивается ежегодно;
• страхование жизни заемщика (0,5-1% от суммы остатка задолженности), оплачивается ежегодно;
• комиссия банку за выдачу кредита (1-3% от суммы кредита), оплачивается единоразово.

Кроме того, заемщик оплачивает услуги ассоциированных с банком нотариуса и оценщика — и стоимость их услуг, как правило, гораздо выше рыночной.

Справедливости ради отмечу, что некоторые банки, тесно сотрудничающие с застройщиками, разрабатывают совместные партнерские программы, в рамках которых действуют особые условия и не применяются некоторые комиссии.

Тем не менее, реальные ставки по ипотечным кредитам гораздо выше, чем номинальные. И программа «ипотека под 10%» тут не исключение.

Условия банков

Давайте посмотрим, на каких же условиях банки выдают кредиты по программе «Ипотека под 10%».

Приват Банк.  В рамках данной программы в банке можно попытаться получить кредит как на строящуюся, так и на уже построенную недвижимость. В первый год кредитования действительно действует номинальная ставка 9,9% годовых. Но начиная со второго года, процентная ставка повышается до уровня UIRD 12М +3%. Для справки, на середину августа 2020 г., UIRD 12М составляет 8,53%, а узнать текущее значение этого показателя можно здесь. Кредит выдается на срок до 20 лет, при этом первый взнос должен составить не менее 30%. Помимо процентов, заемщики должны оплатить комиссию банку (1%), услуги нотариуса и оценщика, застраховать свою жизнь (+0,5%) и предмет ипотеки (+0,5%). Со всеми дополнительными платежами, реальная ставка по такому кредиту составляет порядка 14% годовых в первый год пользования.

В «Правэкс Банке» условия чуть выгоднее. По программе «FAMIGLIA 9,99» здесь можно оформить ипотеку на срок до 20 лет с первым взносом от 40% стоимости недвижимости. При этом первые пять лет кредитная ставка составляет всего 9,99% годовых — а для айтишников, и того ниже, всего 9,49%. Далее процентная ставка рассчитывается по формуле UIRD + 3%. Несмотря на то, что «льготный период» здесь выше, дополнительные комиссии могут изрядно подпортить впечатление от продукта. Так, разовая комиссия за выдачу такого кредита составляет 2,99% от суммы, страхование залога обойдется еще в 0,3% от его стоимости ежегодно. Плюс, конечно, оплата услуг нотариуса и оценщика. Эффективная ставка по «10% кредиту» составляет 12,5% в первые 5 лет.

К сожалению, мне не удалось узнать условия, на которых «Ощадбанк» выдает ипотечные кредиты под 10% — все мои попытки связаться с консультантом, владеющим этим вопросом потерпели крах. Но я не оставляю надежды выяснить эти условия — и как только это сделаю, сразу о них расскажу:)

В чем подвох?

Вообще, я не очень поняла суть и выгоду данной программы для заемщика. Судите сами: декларируемые 10% действуют не весь период кредитования, а всего лишь 1-5 лет (в зависимости от банка), а затем поднимаются к среднерыночным (UIRD + 3-5%). Подобные условия — и даже более выгодные! — уже и так давным-давно разработаны и применяются многими украинскими банкирами. Например, в том же «Глобус Банке» есть партнерские программы с застройщиками, в рамках которых процентные ставки по ипотеке (как на строящееся, так и на готовое жилье) вообще стартуют с 3% годовых в первый год пользования кредитом.

Есть аналогичные программы и в «УкрГазБанке» — там вообще в первый год ставка кредита составляет всего 8,8%. Правда, со второго года она повышается до UIRD + 5% Так что, на таких условиях ипотека «под 10% годовых» не выглядит таким уж достижением…

Тем не менее, я все же верю, что кредитные ставки в Украине будут продолжать снижаться — и в стране появится действительно доступная ипотека.